核心提示　　

党的十七大明确提出要大力建设廉租房，然而，廉租房建设在东莞注定是一个复杂的命题。

　　“政府建廉租房，就是与出租屋争市场、争客源，影响出租屋的收益。”民间甚至一度有这样的论调。的确，在许多镇村经济收入主要靠房屋出租的现实背景下，如何既能保证老业主的利益不受影响，又能改善新莞人住房条件，甚至还要兼顾二手房东的利益，成为当前东莞发展过程中面临的一道难题。面对这一命题，石排镇在全市走出了一条新路径——统包统租与新建廉租公寓“两条腿”走路。

　　一个两难的困境

　　福隆村试水“统包统租”

　　在东莞，几乎每个镇街都存在庞大的房屋出租市场。房东自己建房，再将单间和套房一一出租给新莞人。省事一些的房东干脆直接把自己的房子整体租给二手房东，由二手房东再转租出去。

　　如某镇全镇范围内共有出租户近4300多户，出租屋3.5万多间，租住人员大约5万人。如此规模庞大的出租屋一直以来都是由房东自己或者委托二手房东进行管理。

　　据记者调查，多年来，东莞镇村经济收入主要以厂租、地租、规费等为主，超过60％，有些村的收入中，房租收入所占比例高达90％左右。

　　然而庞大的出租市场，并未给新莞人提供满意的住房条件。一位月工资2000元的新莞人小郑告诉记者，自己没有太多实力去租环境较好的小区房，只能找个便宜点的出租屋，但又害怕遭遇被盗。“想便宜，无安全，想安全，不便宜。”他这样形容道。“解决好新莞人的住房问题，促进新莞人融入东莞。”以邓晓玲为代表的石排镇人大代表也多次向政府提出相关建议。

　　党的十七大提出要大力建设廉租房。其实东莞决策层早已在酝酿廉租房事宜，如南城、石龙、凤岗等镇街已破冰。但是对于东莞而言，只是简单地树几个房子作为廉租房，并非能一劳永逸地解决问题。“政府建廉租房，就是与出租屋争市场、争客源，影响出租屋的收益。”民间甚至一度出现这样的声音。

　　那么，如何最大限度地保障业主的既有利益，又能有效改善新莞人居住条件？石排镇另辟蹊径，走出了一条统包统租的新路子。

　　福隆村试水“统包统租”

　　按照“把二手房东组织起来，引入物业管理模式”的统包统租思路，石排福隆村第二工业区1－2路的17栋出租屋被定为石排统包统租的首个试点小区，3月底前动工。该试点小区共有17栋出租屋，出租房585间，占地总面积5688平方米，总建筑面积17024平方米，现有租住人员938人，预定于5月1日举行入伙仪式。

　　试点过程中，出租屋统包统租所需费用将由镇、村、业主三方平摊，而收益则归业主及二手房东。至于统租后新莞人关心的出租房价位，石排出租屋管理中心副主任黄浩波表示，“为了确保统租出租屋的租金价格比市面上同等条件的出租屋便宜，我们将实行政府指导价制度。”

　　试点小区的居住条件和日常管理提升后，出租屋的价格基本保持原来13~14元/平方米的租价不变，比市面上同等条件的出租屋则便宜10%左右。石排政府还会通过行政手段，对房屋租赁市场进行宏观调控，确保统租的出租屋性价比最高。

　　出租屋被统租后，第一年，业主每个月只需按合同收取租金，日常的管理费用由小区管理办公室支付，第二年起，小区日常管理费用，按市场运作的形式，由每栋出租屋分摊物业管理费。

　　统包统租后的福隆村廉租房将建成小区形式，所有租住人员凭卡出入。同时在小区的主要出入口、治安死角以及每一栋出租屋统一安装视频监控系统，保障小区安全。

　　“出租屋一改建好，我们一家人就会搬过来。到小区挑一套大点的房子。”在福隆村一家工厂当技术员的新莞人小李决定把家安在福隆试点区。现在他和老婆孩子挤在一间30多平方米的出租屋，“房子太小，很不方便”。

　　最让小李津津乐道的是小区的安全防范措施。“统租后，小区内的租住人员要进行身份核实和登记，没有身份证明和正当职业的，不能在小区内租住。这样的地方住起来安心。”

　　为降低房屋出租风险，福隆村还将联系有实力、有资质的保险公司，尝试为小区内的租住人员购买人身意外保险，每人每年10元，租住人员在出租屋内发生意外伤害身故可获3至5万元的身故保障金以及3000元丧葬津贴。

　　石排镇委书记翟崇碧认为，通过统包统租出租屋，引入物业管理模式，实现出租屋管理小区化，服务社区化，可以有效解决本地居民的出租屋改造和新莞人的住房问题。 

　　如果这一试点获得成功，石排将加速推进出租屋统包统租工作，在横山、中坑等另外7个村统包统租一定数量的出租屋，将其改建成7个廉租房租住中心。

　　二手房东之忧

　　按照石排政府的设想，未来全镇范围内的出租屋统包后将改建成廉租房。出租屋软件和硬件得到提升后，房屋出租率跟着提高，原来的业主收入相应增加，广大新莞人也可以住上更安全、舒适的出租屋。 

　　“这是一举多得的措施，一并解决了本地居民的出租屋升级改造、广大新莞人的住房以及出租屋治安等问题。”调研中黄浩波这样总结统包统租的意义。

　　好事多磨。本是为业主与租户谋福祉的一件好事，但遭遇了二手房东的利益问题。如果直接一步到位统包统租，二手房东在出租房产业链上的空间势必遭到极大挤压。

　　“东莞的二手房东大部分并不是本地人。”石排镇出租屋管理中心的王志权说。在石排最近举办的二手房东标兵评比结果上，记者看到，新莞人占了八成以上。

　　同为新莞人，善意的统包统租政策却反倒伤害了另外一部分新莞人——二手房东，这同样可能会造成新的不和谐。

　　“手心手背都是肉，两边都不能舍。”提起统包统租最初陷入的两难境地，王志权一脸无奈。

　　但面对统包统租这条“大河”时，石排摸到了“石头”——先把二手房东组织起来，引入物业管理模式，实现出租屋的小区化管理。

　　模式定下来了，但黄浩波向记者摇头感叹：“为了把二手房东捏到一起，我们没少掉头发。”

　　从2006年初有成立二手房协会的想法，到当年10月成立二手房协会，石排出租屋管理中心的工作人员进社区、扫街巷，对二手房东一一动员。二手房东虽凑到一起了，但不理解的，嚷嚷叫的……什么都有。管理中心的人又挨个做工作，开培训班，组织他们集体参观当地小区，学习物业管理知识。

　　黄浩波说：“几个轮回下来，二手房东逐渐明白，出租屋小区化管理后，出租屋安全了，服务提升了，出租率和出租价格都能上去。二手房东对自身利益受损的担忧化解了，统包统租才能一步步往前推。”

　　新莞人“村民”自治

　　调研中记者发现，除了改善新莞人的住房条件，提高业主的出租收入，统包统租廉租房还被石排当地赋予了更多角色。

　　以二手房东为例，统包统租并不意味着这一群体失业下岗。相反，当地将根据实际，整合具有一定实力和资质的二手房东形成整体，成立小区管理办公室。由出租屋管理中心牵头，组织二手房东作为办公室成员，办公室负责该小区二手房东的管理和小区日常管理工作，实行新莞人“村民”自治。

　　按照石排出租屋管理中心的设想：新莞人“村民”自治既可以解决二手房东的去向问题，又能让新莞人在自治过程中培养主人翁意识，加快融入东莞社会。

　　“到时候，邓晓玲提出的问题也许就迎刃而解了。”黄浩波这样乐观估计。

　　统包统租下一步走向哪里？石排当地负责人认为，应该从二手房东协会参与管理逐步过渡到业主与政府签署协议，业主的出租房之后请专门的物业管理公司来统一出租并实行市场化的物业管理。

　　黄浩波也承认，“这是值得努力的方向，但不是一朝一夕的事，至少要等业主和二手房东现有的合约到期之后才能稳步推进。”

　　廉租公寓“不与民争利”

　　从福隆村驱车到石崇工业园不消一刻钟。同样是为解决新莞人的住房问题，石崇工业园里却实践着与福隆村大相径庭的一种模式。外界誉其为新莞人廉租公寓。

　　石崇工业园提供的资料显示：石排镇新莞人廉租公寓是由镇财政全额投资兴建的一项服务于广大新莞人的公寓社区。该项目位于石排镇石崇现代工业制造中心的核心区域，规划用地8.99万平方米，总建筑面积24万平方米，可居住人口1.85万人。整个工程将按两期开发，首期建设公寓1006套，可满足3000人入住。

　　谈起镇里的要求，石崇工业园管理办公室的罗旺杨说：“镇里给新莞人廉租公寓定了三个调，一是要满足新莞人对廉租公寓的需求；二是不能冲击当地的房地产业；三是不能与民争利。”

　　按照这一基调建设的石崇廉租公寓2月份已有两栋楼竣工，一期剩下的楼栋和配套设施将在5月1日前完成，并实现大规模入住。整个廉租公寓小区的出租、管理都将由市场化的物业管理公司来操作。在工业园区服务中心，记者注意到已有物业管理公司设立了办公点。工业园的办公人员介绍说，“每天接纳20到30户入住登记”。

　　在石崇工业园提供的廉租公寓项目介绍册上，10多层的小高层宿舍被幼儿园、医务室、食堂、超市等配套设施包围，公寓设计由华南理工大学建筑学院担纲，格局、色调都堪称匠心。石排出租屋管理中心的王志权也啧啧称叹：“说是廉租公寓，实际上建得比镇里的一些商业住宅小区差不到哪里。”

　　这么“高档”的廉租公寓有新莞人愿意租吗？

　　调研中面对记者的困惑，罗旺杨表示：“现在的新莞人一样注重生活质量。建设廉租公寓就是为了满足新莞人中有支付能力阶层的需求。”

　　根据石崇工业园的设想，廉租公寓竣工后，出租价格将大致控制在10元/平方米。这一价格虽然比业主直接租房的价位8元/平方米略贵一点，但从性价比上来看，对很多新莞人还是有吸引力的。

　　调研中记者还了解到，现在很多新莞人不满足于厂区提供的多人集体宿舍，而希望有个人空间。最低工资上调也使他们有实力出来寻找条件更好的出租房，尤其是一部分有技术、有知识、工资水平较高的新莞人。同时，对工厂而言，土地资源紧缺导致地价上涨，不少工厂也不愿自建宿舍、生活用房，而更倾向于提供补贴，支持职工到外面租房。

　　廉租公寓的“揽才”战略

　　在石排调研时，令记者吃惊的是石排政府人士眼中的廉租公寓，并非仅仅为了解决新莞人住房问题。

　　尽管石崇工业园的廉租公寓尚未全部竣工，但园区一负责人说：“公寓落成后，石排将调整公交线路，增加开往周边镇街的车次。如果宣传得好，附近镇街的新莞人可能也会住进来。而他们恰恰是新莞人中最有知识和技术含量的群体。到时，他们就是石排吸引过来的人才了。石排经济的可持续发展就不愁没有后劲了。”

　　记者从管理廉租公寓的物业管理公司处也得到证实，确实有新莞人陆续从横沥等附近镇街过来咨询廉租公寓的入住条件。

　　聊起这一战略，罗旺杨颇为自豪：“由于石排十分重视新莞人福利，加上廉租公寓等民心工程的涌现，石排今年基本不愁招工，而往年到5月份都还有缺工的现象，今年2月底就不怎么缺了，很多新莞人都回来了。”

　　邓晓玲曾建言，石排高层次人才、复合型人才、高技能人才较周边镇区偏少。除了与产业结构相关外，没有安全舒适的生活环境也是难吸引高层次人才的重要原因之一。如何破解难题？被外界称为“全国性为外来人员建设的规模最大、规格最高、设施最完备”的廉租公寓就在这一背景下破土动工的。

　　廉租公寓居住的主要对象是以中高层次的人才为主。一位当地官员说，此举不但能够满足在石排工作的中高层次人才的居住，而且其覆盖面将会扩大到周边镇，这将是该镇乃至周边地区人力资源的贮备中心。

　　调研过程中，记者还体会到，“立足为新莞人服务，改善他们的住房条件，增加其归属感，促进新莞人融入东莞社会”，这一思路在石排整个廉租公寓建设中也得到普遍认同。

　　“都是东莞的建设者，为什么新莞人不能住进有优质服务的公寓小区？”罗旺杨如是发问。

　　立足“融合”的其他思路

　　无论是统包统租还是廉租公寓，最终都是为了改善新莞人住房条件，同时尽量保障出租房业主的既有利益，进而促进东莞的大融合。

　　市委书记、市人大常委会主任刘志庚说，一定要“两条腿走路”。一个是建新的廉租公寓，一定要在“廉”字上下工夫，标准不要高，高了老百姓租不起，这是一个原则问题；另一个是实行政府统租旧的农民房。由各镇街牵头，把已搬走的本地人的旧屋全部租下来，挨家挨户签合同统租，然后收归政府管理，再租给新莞人。

　　采访中，有村民说，想通了，这样互不“得罪”大家都有好处。“我们对统包来的出租屋实施小区化管理，也就是希望加快新莞人与当地社会的融合。”石排出租屋管理中心的王志权坦言。

　　在石排我们看到了良好的解决之道，那么，在新莞人与本地居民融合方面，究竟还有哪些路径可以探索？

　　市住房公积金管理中心副主任邓文森表示，政府通过财政拨款兴建一批保障性住房也是一种思路。

　　邓文森认为，在保障性住房建设上，东莞不仅要解决新莞人的住房之急，还要立足于新莞人与东莞社会的融合。在经济适用房和廉租房的开发上，人为集中式成片开发，片面追求规模效应，不利于新莞人的社会交往。

　　原因是保障性住房太集中，很容易形成城市贫民区。区内就业机会不足，容易滋生违法犯罪，也给新莞人后代的心灵种下被排斥的阴影。此外，新莞人集中居住必然使大部分人上班的路途拉远，加大他们的上班成本，同时也增加了城市的交通压力，不符合高效、方便原则。

　　另有新莞人建议，各级政府可以考虑在新批楼房项目时，限定开发商建造一定比例的保障性住房。通过在商业楼盘镶嵌一批的方式，使保障性住房与商品房混合于一体，让新莞人更好地融入东莞社会，达到增进社会和谐的目标。

　　这轮由政府推动的廉租房建设大潮，下一步将如何深入，有分析人士建议，在解决多方利益难题的情势下，或许可以考虑由政府、民间资本共同进行廉租房开发，委托专业租赁公司进行经营和管理，以达到廉租房持续、稳健经营的目的。